– Ripartizione secondo millesimi
La regola generale impone che tutte le spese condominiali siano divise secondo le tabelle millesimali approvate dal condominio e allegate al regolamento.
Come noto, le tabelle millesimali assegnano ad ogni unità immobiliare un “punteggio” che rappresenta, in millesimi, il valore commerciale dell’appartamento. A tal fine vengono presi in considerazione una serie di parametri come la dimensione dell’unità immobiliare, l’esposizione, il piano, le stanze, la vista, ecc.
La regola della ripartizione secondo millesimi riguarda anche eventuali risarcimenti da corrispondere a terzi (ad esempio a seguito del danneggiamento di un appartamento per le perdite delle condutture condominiali o in conseguenza della caduta in una buca o su un gradino scivoloso).
Alla ripartizione per millesimi devono partecipare tutti i condomini, nessuno escluso. Vi rientrano quindi anche i proprietari di box auto, magazzini, locali commerciali o appartamenti dotati di un ingresso separato. È ricompreso anche il costruttore, qualora abbia mantenuto la proprietà di singole unità immobiliari invendute.
Alle spese devono partecipare anche quei condomini che non fanno uso, per propria volontà, dei beni o dei servizi condominiali. Si pensi al caso di chi, vivendo al primo piano, è solito fare le scale a piedi: anche questi deve partecipare alla spesa per l’ascensore (potendo, qualora lo voglia, utilizzarlo per recarsi sulla terrazza o a far visita a qualche condomino che abita più in alto). Lo stesso dicasi nell’ipotesi di chi, anziano, non utilizza il giardino o il cortile per parcheggiare l’auto. Ciò che rileva, infatti, ai fini della partecipazione alle spese condominiali non è l’uso effettivo del bene, ma quello potenziale. Solo quindi chi è oggettivamente interdetto dall’utilizzo di un determinato bene non è tenuto a contribuire alle sue spese.
– Esonero della divisione delle spese condominiali
Non può l’assemblea, a semplice maggioranza, deliberare l’esonero dalla partecipazione alle spese condominiali di uno o più condomini o la riduzione del loro carico. Una possibilità del genere è ammessa solo se c’è l’unanimità.
Anche il costruttore dell’edificio non può inserire nel regolamento la clausola che lo esoneri dal pagamento delle spese per gli appartamenti invenduti. E ciò anche se si tratta di un regolamento contrattuale, ossia approvato all’unanimità. Secondo la Cassazione, infatti, una clausola del genere sarebbe “vessatoria” e quindi nulla. Infatti il costruttore riveste la qualifica di “professionista” e il condomino quella di “consumatore”: posti così i rapporti tra le parti, devono ritenersi vietate tutte le condizioni che impongono un onere eccessivo a carico del consumatore, come nel caso di specie. Lo stabilisce l’articolo 33 del Codice del consumo.
– Ripartizione delle spese secondo l’uso
Alcuni beni o servizi condominiali vengono usati e sfruttati maggiormente da alcuni condomini piuttosto che da altri. Per questo il regolamento di condominio deve prevedere ulteriori tabelle millesimali, oltre quella generale, che graduano la partecipazione alle spese comuni secondo il più intenso uso che del bene si faccia.
Ciò succede ad esempio per il consumo dell’acqua potabile (per il quale bisogna tener conto del numero di occupanti dell’unità immobiliare, salvo in presenza di appositi contatori).
Un altro esempio riguarda le scale e gli ascensori per le quali bisogna tenere conto della diversa incidenza dei piani, in modo che le unità immobiliari poste più in alto contribuiscano in maniera maggiore.
Così, per tali spese è prevista la seguente ripartizione:
- 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti (anche piano terra);
- 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
– Ripartizione secondo l’uso separato
Quando un edifico è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso (cosiddetto condominio parziale) le spese sono poste a carico del gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità. Tali spese non possono dunque essere poste a carico anche dei condomini che non ne traggono utilità.
Si pensi al condominio composto da due scale: le spese dell’ascensore di una scala saranno a carico solo dei condomini proprietari di unità immobiliari situate su tale scala. Si pensi anche al condominio con più corpi di fabbrica: in tal caso le spese dei vari tetti graveranno solo sui condomini da essi coperti.
– Modifica della ripartizione delle spese condominiali
Si possono modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali ma solo se c’è l’unanimità. Il che si può raggiungere o con delibera condominiale oppure con l’approvazione di un regolamento contrattuale ossia approvato da tutti i condomini.
– Ripartizione spese giardinaggio
Le spese del giardinaggio si ripartiscono tra tutti i condomini secondo millesimi. E ciò perché il verde è un beneficio che ricade sul condominio intero, aumentandone il valore. Dovranno quindi partecipare anche i proprietari di negozi, box o magazzini. Solo un accordo assunto in assemblea ed all’unanimità potrebbe legalmente escludere dal concorrere alla spesa qualche condomino, nei casi in cui questi oggettivamente non riceva alcuna utilità dal giardino stesso.
Se il giardino è di proprietà esclusiva di un solo condomino è questo che deve provvedere alle relative spese di giardinaggio. Tuttavia più di un giudice sostiene che la restante parte del condominio debba comunque contribuire a tali oneri quando le piante hanno una funzione ornamentale e contribuiscono al decoro dell’intero edificio. Anche se ciò può sembrare un controsenso, dunque, laddove il giardino di uso esclusivo di uno dei proprietari contribuisce ad abbellire l’intero edificio le spese vanno ripartite tra tutti i condomini.
Inoltre, il condominio deve essere condannato a rifondere al singolo proprietario le spese sostenute da quest’ultimo per la manutenzione straordinaria (abbattimento e reimpianto) degli alberi ad alto fusto posizionati all’interno della sua proprietà esclusiva. La licenza edilizia rilasciata al costruttore, che prevede di adornare il lotto edificatorio con un congruo numero di alberi, costituisce, infatti, un vincolo permanente sulla destinazione d’uso, dovendosi ritenere che la conseguente messa a dimora delle piante nella proprietà individuale, costituisca un elemento ornamentale finalizzato all’evidente miglioramento del decoro architettonico dell’intero fabbricato, dal quale traggono vantaggio tutti i condòmini.
- Mancata approvazione delle spese condominiali
La ripartizione delle spese condominiali viene fatta dall’amministratore che sottopone il relativo documento – il cosiddetto piano di riparto – all’assemblea insieme al bilancio. La mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione annuale di tale documento non impedisce il recupero coattivo delle spese condominiali, anche con decreto ingiuntivo, nei confronti dei morosi. Il decreto ingiuntivo non potrà però essere “provvisoriamente esecutivo”, sicché il condomino debitore avrà 40 giorni di tempo per pagare prima di subire il pignoramento.
FONTI PRESE DA “LA LEGGE PER TUTTI”
