LEGGE DI CONVERSIONE DECRETO LEGGE “SALVA CASA”

In allegato la legge 105/2024 di conversione del decreto legge “salva casa”. Le modifiche apportate al testo iniziale sono tutte nel segno di ulteriori semplificazioni e agevolazioni a favore della proprietà immobiliare e, di riflesso, per sostenere gli operatori del settore edile. Innanzitutto, viene estesa la possibilità della sanatoria delle variazioni rispetto al progetto e non previste dal titolo abilitativo, inizialmente limitata dal decreto legge alle difformità parziali e ora allargata alle c.d. variazioni essenziali. Per cui, ad esempio, adesso risulta possibile sanare anche irregolarità molto pesanti come gli aumenti di volumetria o di superficie di solaio oppure gli scostamenti rispetto al perimetro che non modificano la sagoma e i prospetti dell’edificio e non determinano un aumento del numero di unità immobiliari. Resta fermo che la sanatoria è ammessa se la variazione risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione, nonchè ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento. Nel caso in cui poi le varianti apportate rispetto a quanto previsto dal titolo edilizio abilitativo siano anteriori al 30/01/1977, non esistendo all’epoca una norma che consentiva di regolarizzare le modifiche apportate in cantiere, sarà sufficiente la certificazione di un professionista e pagare la sanzione. Sanzioni che inoltre vengono ridotte e fissate in misura pari al doppio del contributo di costruzione o al doppio dell’incremento di valore: si passa così da un massimo di oltre 30mila euro a poco più di 10mila euro e cioè circa due terzi in meno. Vengono poi ulteriormente ampliate le tolleranze costruttive, che non richiedono alcuna sanatoria, elevando al 6% quella per gli immobili sotto i 60 metri quadri. Idem per quanto riguarda le tolleranze esecutive fra le quali vengono ora espressamente ricomprese l’irregolare esecuzione dei muri esterni ed interni, la scorretta ubicazione delle aperture e le opere rientranti nel concetto di manutenzione ordinaria. Inoltre vengono abbassati i limiti per il rilascio della certificazione di abitabilità stabilendo l’altezza minima di 2,4 metri in luogo della precedente di 2,7 nonché superfici minime per i monolocali e i bilocali di 20 e 28 metri quadrati in sostituzione di quelle precedenti e che erano rispettivamente di 28 e 38 metri quadri. Però, come preteso dal Ministero della Salute, sarà possibile derogare ai limiti precedentemente previsti per il rilascio dell’abitabilità soltanto previa presentazione di un progetto di ristrutturazione che garantisca la salubrità dell’immobile. Sempre al fine di favorire un maggiore utilizzo degli spazi al fine di ampliare l’offerta abitativa viene sempre consentito il recupero dei sottotetti in deroga ai limiti delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, fatto salvo quanto previsto dalla legislazione regionale. Viene poi allargato il perimetro dei cambi di destinazione d’uso ricomprendendo con la legge di conversione anche quelli richiedenti opere, fatte salve le diverse disposizioni dettate dalle Regioni. Teoricamente sia l’abbassamento dei limiti per l’abitabilità, in quanto favorisce le ristrutturazioni per aumentare il numero di unità immobiliari, che la deregulation in materia di sottotetti e cambi di destinazione d’uso potrebbero aumentare l’offerta per l’uso abitativo. Ma viste le rendite immobiliari decisamente più redditizie che offre la locazione turistica difficilmente questo si verificherà. Probabilmente assisteremo soprattutto a ristrutturazioni e/o cambi di destinazione per l’uso turistico, ad un ulteriore incremento dei prezzi delle case nelle città d’arte e a nuovi fenomeni di gentrificazione. Nei Comuni sede di Università e poco interessati da flussi turistici potrebbe forse aumentare la disponibilità di alloggi per studenti. Ma difficilmente si avrà un impatto significativo a favore delle famiglie interessate a ridurre il costo dell’abitazione, nonostante sia proprio questa la motivazione invocata per legittimare queste nuove norme. Si tratta in fin dei conti del solito schema che ben conosciamo per cui gli obiettivi sociali vengono fissati genericamente sulla carta per consentire uno sviluppo economico tout cour.

LEGGE 105-24 CONVERSIONE DL SALVA CASA

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